Hipotecas REDAL: sin fórmula o con fórmula errónea

Por Eli Defferary

"El Banco de España ya sabía todo esto desde el año 2002 y no hizo nada, ya que, de haberlo hecho, se podrían haber evitado miles de desahucios durante la crisis"

— Eli Defferary

Una reciente resolución sobre una hipoteca de CaixaBank vuelve a poner el foco sobre contratos en los que las cuotas pueden haberse calculado mediante fórmulas inexistentes, incompletas o matemáticamente erróneas. Lo más llamativo es que el problema no es nuevo: existen documentos oficiales del Banco de España de hace más de veinte años.

Tener una hipoteca no significa necesariamente que las cantidades que el banco ha venido cobrando durante años estén correctamente determinadas por el contrato.

Y esto, que puede parecer una simple cuestión matemática, puede tener consecuencias económicas y jurídicas enormes.

Un juzgado ha anulado íntegramente una hipoteca de CaixaBank por contener una fórmula matemática errónea e incomprensible para el consumidor. La sentencia señala además que la demanda logró cuestionar el cálculo que la entidad había aplicado durante aproximadamente dos décadas.

¿Qué son las llamadas hipotecas REDAL?

REDAL es el término utilizado para referirse a determinadas situaciones en las que el contrato hipotecario no determina correctamente el sistema mediante el que se amortizará el préstamo, bien porque falta información necesaria, bien porque no existe una fórmula suficiente para calcular las cuotas o porque la fórmula incluida contiene errores.

No basta con que una escritura diga cuánto dinero te prestan y qué interés te van a cobrar. También tiene que ser posible determinar cómo se devuelve el capital y cómo se obtienen las cantidades que periódicamente debe pagar el prestatario.

El informe elaborado por nuestros peritos para el Govern de les Illes Balears, explica precisamente que en determinados contratos REDAL existe una indefinición que impide al cliente determinar las futuras cuotas.

La propia Proposición de Ley REDAL actualmente tramitada en el Congreso contiene un anexo que identifica expresamente errores como «no hay fórmula de las cuotas», utilizar capital total en lugar de capital pendiente, utilizar meses totales en lugar de meses pendientes, omitir paréntesis, que falte un exponente, que la fórmula esté truncada o que determinadas letras o variables ni siquiera estén correctamente identificadas.

El Banco de España ya documentó un caso así en 2002

Aquí es donde la historia se vuelve especialmente llamativa.

La Memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España correspondiente a 2002 contiene el expediente 2810/01, relativo a la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Baleares.

El documento oficial afirma literalmente:

«La escritura de préstamo no especificaba la forma de cálculo de los recibos».

Ante esa ausencia, la entidad decidió utilizar inicialmente el sistema francés de amortización. Posteriormente lo cambió para que las cuotas no fueran iguales y, cuatro años después, volvió a aplicar el sistema francés.

¿Y qué destacó el Banco de España?

Que todo ello se había realizado sin conocimiento ni consentimiento del cliente, actuación que consideró contraria a las buenas prácticas bancarias.

Y no se trata de una interpretación que estemos haciendo nosotros veinte años después.

En 2023, el propio Govern de les Illes Balears, al presentar el informe sobre hipotecas REDAL, afirmó expresamente que el Banco de España «ya alertó en 2002» de que, sin una fórmula o método explicitado en el contrato, no existía un importe pactado de las cuotas y la entidad no podía imponer unilateralmente un sistema de amortización. La misma comunicación señala que existían documentos del Banco de España y de la Asociación Hipotecaria Española en los que ya se hablaba de «contratos sin fórmula»

Es importante ser rigurosos con esto: en 2002 el Banco de España no utilizaba la denominación REDAL. Ese término llegó posteriormente.

Una fórmula errónea puede tener consecuencias enormes

La reciente sentencia lleva esta discusión todavía más lejos porque, según la información publicada, el juzgado no se habría limitado a corregir una cuota concreta, sino que habría declarado la nulidad íntegra del contrato hipotecario por la fórmula utilizada.

Si se declara judicialmente la nulidad de una obligación, el artículo 1303 del Código Civil establece, con carácter general, la restitución recíproca de las prestaciones. Es decir, hay que reconstruir económicamente lo que cada una de las partes entregó y recibió.

Eso puede provocar resultados económicos muy importantes en determinadas hipotecas que llevan veinte o veinticinco años pagándose. El resultado dependerá del capital recibido, las cantidades abonadas, los intereses, las comisiones, el tiempo transcurrido y, sobre todo, de lo que exactamente declare la resolución judicial aplicable al caso.

Por eso una hipoteca no debería analizarse únicamente leyendo el tipo de interés o buscando cláusulas conocidas. En determinados contratos también hay que revisar la matemática financiera que sostiene las cuotas.

El problema llegó al Congreso de los Diputados

Todo esto ha llegado incluso al Congreso.

El 25 de abril de 2024, nuestro perito y matemático Guillem Bou compareció ante la Comisión de Derechos Sociales y Consumo del Congreso de los Diputados específicamente como descubridor y experto en la afectación del sistema Rédito ad Libitum (REDAL) a los consumidores de productos hipotecarios. La comparecencia consta íntegramente en el Diario de Sesiones del Congreso.

Durante aquella sesión se habló expresamente de contratos en los que falta la fórmula, esta puede ser errónea o puede resultar incomprensible, de las consecuencias que ello podría tener en las ejecuciones hipotecarias y de la existencia del antecedente del Banco de España de 2002.

Pocos meses después, el 16 de julio de 2024, el Grupo Parlamentario Plurinacional SUMAR presentó formalmente la Proposición de Ley relativa a la regulación de las cláusulas Redito Ad Libitum en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios, expediente 122/000124.

El 22 de octubre de 2024 el Congreso votó su toma en consideración.

El resultado fue contundente: 314 votos a favor, 31 en contra y ninguna abstención. Todos los votos en contra correspondieron a diputados del Grupo Parlamentario Vox.

A fecha de 28 de agosto de 2026, la iniciativa continúa oficialmente en la Comisión de Derechos Sociales y Consumo, en fase de enmiendas, con el plazo actualmente ampliado hasta el 2 de septiembre de 2026.

Por tanto, han transcurrido ya casi dos años desde que el Congreso decidió tramitarla y todavía no existe una Ley REDAL en vigor.

Entonces, ¿deberías revisar tu hipoteca?

La respuesta es sencilla: si tienes o has tenido una hipoteca y tu escritura no permite comprender de forma clara cómo se calculan las cuotas, los intereses o la amortización del capital, merece la pena comprobarla. Hazlo aquí