La hipoteca pensada para los que ya tienen una casa
HIPOTECAS

La hipoteca pensada para los que ya tienen una casa

Por Juancarlos Gomez Vaquerizo Hernandez

"Y finalmente, el banco se quedará con la vivienda."

— Eli Defferary

Hipoteca inversa: cómo funciona realmente, sus riesgos y qué puede pasar con tu vivienda

La hipoteca inversa vuelve a estar en el punto de mira como una alternativa para que las personas mayores puedan complementar sus ingresos utilizando el valor de su vivienda.

Sobre el papel puede sonar muy bien:

Sigues siendo propietario de tu casa, puedes continuar viviendo en ella y, en lugar de pagar una cuota mensual al banco, eres tú quien recibe dinero.

Pero hay una parte que no podemos olvidar:

Ese dinero no es una pensión, una ayuda ni dinero que el banco te esté regalando. Es un préstamo.

Y, a diferencia de una hipoteca convencional, en la que normalmente tu deuda disminuye según vas pagando cuotas, en una hipoteca inversa la deuda va aumentando con el paso del tiempo.

Por eso es fundamental entender no solamente cuánto dinero vas a recibir, sino también cuánto puedes terminar debiendo, qué ocurre si dejas de recibir dinero, qué sucede si quieres vender la vivienda y, sobre todo, qué pasa con la casa y con la deuda cuando fallece el propietario.

Además, el propio Banco de España advierte de que estamos ante un producto financiero que puede revestir cierta complejidad y cuyas consecuencias pueden afectar también a los herederos.

¿Qué es exactamente una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un préstamo o crédito garantizado con una vivienda.

La gran diferencia respecto a una hipoteca tradicional es muy sencilla.

En una hipoteca normal:

Banco → te presta dinero → tú vas devolviendo ese dinero poco a poco.

Normalmente, conforme pagas cuotas:

DEUDA ↓

En una hipoteca inversa sucede prácticamente lo contrario:

Ya tienes una vivienda → la utilizas como garantía → el banco te entrega dinero.

Y conforme vas recibiendo ese dinero y se generan intereses:

DEUDA ↑

Precisamente por eso recibe el nombre de hipoteca inversa.

La Ley 41/2007 regula esta figura en España y permite que el dinero pueda recibirse mediante una disposición única o mediante disposiciones periódicas.

Dependiendo del producto contratado, podrías recibir, por ejemplo:

  • una cantidad de dinero de una sola vez;
  • cantidades periódicas durante determinados años;
  • una combinación de diferentes disposiciones;
  • o fórmulas vinculadas a rentas vitalicias.

Las condiciones concretas dependerán siempre del contrato.

¿Quién puede contratar una hipoteca inversa?

Dentro del régimen especial regulado por la Ley 41/2007, el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar deben encontrarse en alguna de estas situaciones:

  • tener 65 años o más;
  • encontrarse en situación de dependencia;
  • o tener reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 %.

Además, la vivienda debe estar tasada y asegurada contra daños en los términos establecidos legalmente.

La regulación especial se centra principalmente en la vivienda habitual.

También pueden existir operaciones de hipoteca inversa sobre otros inmuebles, pero en esos casos no necesariamente se aplican todas las ventajas y condiciones especiales previstas para la vivienda habitual.

Una de sus principales ventajas: no tienes que vender tu vivienda

Este punto es importante porque suele generar bastante confusión.

Contratar una hipoteca inversa no significa venderle tu casa al banco.

Sigues siendo propietario.

Puedes continuar viviendo en ella y la vivienda simplemente queda hipotecada como garantía del préstamo.

Por eso puede resultar atractivo para una persona que:

  • tiene una vivienda con un valor importante;
  • dispone de pocos ingresos líquidos;
  • quiere complementar su pensión;
  • y no quiere vender ni abandonar su casa.

Hasta aquí puede parecer un producto fantástico.

Pero ahora vienen las partes que hay que comprender perfectamente antes de firmar.

Riesgo 1: cada vez puedes deber más dinero

Este es posiblemente el concepto más importante de toda la hipoteca inversa.

En una hipoteca normal recibes el dinero al principio y posteriormente vas devolviendo capital.

En una hipoteca inversa ocurre lo contrario.

El propietario va recibiendo capital y sobre la deuda se generan intereses.

Por tanto:

DINERO RECIBIDO + INTERESES + POSIBLES COSTES = DEUDA ACUMULADA

Y esa deuda puede seguir aumentando durante años.

Al contrario que en una hipoteca tradicional, la deuda no va disminuyendo conforme pasa el tiempo, sino aumentando.

Por eso no deberías fijarte únicamente en una frase como:

“Vas a recibir 500, 800 o 1.000 euros al mes.”

También deberías preguntar:

¿Cuánto voy a deber dentro de 5, 10, 15 o 20 años?

Esa es una de las preguntas más importantes que deberían conocer tanto la persona que firma como su familia.

Riesgo 2: puedes dejar de recibir dinero y que la deuda siga aumentando

Este punto sorprende especialmente.

No todas las hipotecas inversas implican necesariamente que vayas a recibir dinero durante toda tu vida.

Puede contratarse una modalidad temporal.

Imagina que el préstamo establece que recibirás determinadas cantidades durante un número concreto de años.

Cuando ese periodo termine:

Puedes dejar de recibir dinero.

Pero eso no significa necesariamente que tengas que devolver inmediatamente lo recibido.

Y aquí está lo verdaderamente importante:

Aunque ya no estés recibiendo más dinero, la deuda acumulada puede continuar generando intereses.

Es decir, puedes encontrarte en una situación en la que:

YA NO RECIBES DINERO

pero:

TU DEUDA SIGUE AUMENTANDO

Por eso la duración de los pagos importa muchísimo.

Una persona puede contratar este producto con 70 años pensando que está consiguiendo unos ingresos complementarios y encontrarse años después con que esos pagos han terminado mientras la deuda continúa creciendo.

También pueden existir modalidades vitalicias o productos combinados con seguros de renta vitalicia, pero estas fórmulas pueden incorporar costes, condiciones y consecuencias fiscales diferentes.

Entonces, ¿el banco puede quitarle la vivienda a la persona mayor?

Aquí hay que hacer una aclaración fundamental.

No porque contrates una hipoteca inversa el banco pasa a ser propietario de tu vivienda.

El propietario continúa siendo dueño de la casa.

Además, dentro del régimen previsto en la Ley 41/2007, la deuda será exigible y la garantía podrá ejecutarse cuando fallezca el prestatario o, si así estuviera previsto en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.

Por tanto, la secuencia normal no es:

Firmas → el banco se queda tu casa.

La realidad es:

Firmas → recibes dinero → se acumula deuda e intereses → fallece el titular → vence la deuda → los herederos tienen que decidir qué hacen.

Y es precisamente ahí donde aparece el verdadero riesgo para la vivienda familiar. Que en muchos casos la pierdes.

¿Qué pasa con la hipoteca inversa cuando fallece el propietario?

Cuando fallece el titular, la deuda no desaparece.

Los herederos se encuentran básicamente con dos elementos:

LA VIVIENDA

y

LA DEUDA ACUMULADA

Es decir, no heredan simplemente una casa libre de cargas.

Heredan una vivienda sobre la que existe una deuda que debe resolverse.

Y aquí aparecen varias posibilidades.

Opción 1: quedarse con la vivienda

Si los herederos quieren conservar la casa, tendrán que liquidar la deuda de la hipoteca inversa.

Es decir:

CAPITAL RECIBIDO + INTERESES + CONCEPTOS QUE CORRESPONDAN = DEUDA

Si disponen de dinero para hacerlo, podrán cancelar la deuda.

Si no disponen de liquidez suficiente, podrán intentar obtener financiación para pagarla, por ejemplo mediante una nueva hipoteca convencional.

La propia Ley 41/2007 contempla que, tras el fallecimiento del prestatario, los herederos puedan cancelar el préstamo abonando los débitos vencidos con sus intereses sin que el acreedor pueda exigir una compensación específica por esa cancelación.

Opción 2: vender la vivienda

Los herederos también pueden decidir que no quieren o no pueden asumir económicamente la deuda.

En ese caso pueden vender la vivienda y utilizar el dinero obtenido para cancelar la hipoteca inversa.

Por ejemplo:

Vivienda valorada o vendida por 300.000 €

Deuda acumulada: 150.000 €

Se vende la vivienda, se pagan los 150.000 € y el importe restante formaría parte de la herencia.

Por eso sería incorrecto afirmar que en todos los casos:

“El banco se queda la casa.”

No necesariamente.

Pero desde el punto de vista familiar la consecuencia puede ser muy importante:

La vivienda que los padres pretendían dejar a sus hijos puede terminar teniendo que venderse para pagar la deuda generada por la hipoteca inversa.

¿Y si los herederos no pagan la deuda?

Aquí llegamos a uno de los puntos fundamentales.

Si vence la deuda y los herederos no la reembolsan, la entidad puede acudir a la garantía hipotecaria para cobrar.

Eso significa que la vivienda puede terminar siendo ejecutada.

Por tanto, sí:

Una hipoteca inversa puede terminar provocando que una familia pierda la vivienda.

Pero hay que explicar correctamente por qué.

No porque el banco automáticamente se convierta en propietario cuando se firma el contrato.

Sino porque después del fallecimiento existe una deuda garantizada con esa vivienda.

Y si esa deuda no se paga:

LA GARANTÍA HIPOTECARIA PUEDE EJECUTARSE.

Esta diferencia es fundamental.

¿La deuda puede afectar también a otros bienes de la herencia?

Este es otro detalle especialmente importante.

Si el importe obtenido con la vivienda no fuera suficiente para satisfacer toda la deuda, el acreedor no queda necesariamente limitado exclusivamente al inmueble hipotecado.

La Ley 41/2007 establece que, cuando los herederos decidan no reembolsar los débitos vencidos, el acreedor podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

Eso significa que:

VIVIENDA + OTROS BIENES DE LA HERENCIA

pueden quedar afectados al pago de la deuda.

Sin embargo, existe una protección relevante dentro de este régimen especial.

La responsabilidad queda limitada a los bienes de la herencia en los términos previstos legalmente.

Es decir, no estamos hablando de que los hijos tengan que responder necesariamente de forma ilimitada con todo su patrimonio personal de cualquier diferencia pendiente.

¿Qué ocurre si quiero vender la vivienda mientras sigo vivo?

También tienes que saber esto antes de firmar.

Puedes seguir siendo propietario, pero la vivienda está hipotecada.

La Ley 41/2007 establece que, si el propietario transmite voluntariamente el inmueble, el acreedor puede declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito, salvo que se sustituya la garantía de forma suficiente.

Eso significa que vender la casa durante la vigencia de la operación puede obligarte a afrontar la deuda antes de lo que probablemente habías previsto.

Por tanto, si existe cualquier posibilidad de que dentro de unos años quieras:

  • vender la vivienda;
  • mudarte;
  • reorganizar tu patrimonio;
  • trasladarte con familiares;
  • ir a una residencia;
  • o transmitir el inmueble;

debes revisar detenidamente cómo afectaría esa decisión a la hipoteca inversa.

¿El dinero recibido paga IRPF?

En términos generales, las cantidades que recibes directamente a través de una hipoteca inversa proceden de un préstamo.

No estamos ante una renta del trabajo, un alquiler o una pensión.

Por eso, con carácter general, el dinero recibido como capital del préstamo no tributa en el IRPF como una renta ordinaria.

Pero hay que tener cuidado.

Si la operación incorpora otros productos, como determinados seguros de renta vitalicia, su fiscalidad puede ser diferente.

Por tanto, no debe confundirse:

DINERO PROCEDENTE DEL PRÉSTAMO

con:

RENTAS PROCEDENTES DE OTROS PRODUCTOS FINANCIEROS O ASEGURADORES.

¿Cuánto dinero te dará el banco?

No existe una cantidad universal.

Dependerá, entre otras cuestiones, de:

  • el valor de la vivienda;
  • la edad del propietario;
  • la edad de los beneficiarios;
  • la modalidad elegida;
  • la duración prevista;
  • el tipo de interés;
  • y las condiciones concretas de la operación.

Por eso dos propietarios con viviendas del mismo valor podrían obtener propuestas completamente diferentes.

Y aquí aparece otro problema importante.

No basta con comparar:

“¿Qué banco me paga más al mes?”

También debes comparar:

¿Qué deuda me genera cada oferta?

Porque recibir 100 € más al mes puede no compensar si el coste total del préstamo es mucho mayor.

El problema aparece cuando alguien firma pensando que:

“El banco me paga todos los meses por tener una casa.”

Porque eso no es exactamente lo que está ocurriendo.

Realmente esa persona está:

PIDIENDO DINERO PRESTADO Y UTILIZANDO SU VIVIENDA COMO GARANTÍA.

Y mientras recibe ese dinero:

LA DEUDA VA AUMENTANDO.

Por eso estamos ante un producto que requiere especial precaución.

Especialmente cuando se comercializa entre personas mayores.

¿Por qué preocupa su comercialización?

España ya ha vivido numerosos conflictos relacionados con productos financieros que eran perfectamente legales, pero que terminaron comercializándose a clientes que, en muchos casos, no comprendían adecuadamente sus riesgos.

La existencia legal de un producto no significa que sea adecuado para todo el mundo.

Y tampoco significa que pueda comercializarse de cualquier manera.

Precisamente por eso, cuando hablamos de una hipoteca inversa, la cuestión no debería ser únicamente:

“¿Es legal?”

Por supuesto que lo es.

La cuestión debería ser:

“¿La persona que está contratándola comprende realmente lo que está firmando?”

Porque estamos hablando de un producto que puede afectar a:

  • sus ingresos futuros;
  • su vivienda;
  • su patrimonio;
  • su capacidad para vender la casa;
  • y la herencia de sus hijos.

Por eso resulta especialmente importante vigilar cómo se comercializa.

Una mala explicación del producto puede hacer que una persona crea que simplemente está transformando su casa en una especie de pensión mensual.

Cuando en realidad está generando una deuda respaldada precisamente por esa vivienda.

La operación funciona, de manera muy simplificada, así:

Tienes una vivienda

↓

La utilizas como garantía

↓

Recibes dinero

↓

Se generan intereses

↓

La deuda aumenta

↓

Fallece el titular

↓

Los herederos reciben la vivienda + la deuda

↓

Y tendrán que decidir:

PAGARLA

o

REFINANCIARLA

o

VENDER LA VIVIENDA

y, si la deuda no se atiende:

LA GARANTÍA HIPOTECARIA PUEDE TERMINAR EJECUTÁNDOSE Y FINALMENTE, EL BANCO SE QUEDARÁ CON LA VIVIENDA.

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