Nueva ley de vivienda: estas son algunas de las nuevas medidas
Por Eli Defferary
El 30 de septiembre de 2026 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
La norma tiene 96 páginas y modifica cuestiones muy diferentes relacionadas con el alquiler, los desahucios, el IRPF de propietarios e inquilinos y el acceso a la primera vivienda.
En este artículo vamos a centrarnos en seis de las medidas que pueden tener un impacto más directo para particulares.
El Real Decreto-ley entra en vigor, con carácter general, el 1 de octubre de 2026, es decir, al día siguiente de su publicación.
Eso sí, hay que tener en cuenta una cuestión importante: al tratarse de un Real Decreto-ley, deberá ser sometido al Congreso para su convalidación o derogación dentro del plazo constitucional de 30 días desde su promulgación. No tiene que ser convalidado al día siguiente de entrar en vigor. Mientras tanto, la norma está vigente.
1. En determinadas viviendas podrá incrementarse el nuevo alquiler hasta un 10 %
Una de las medidas afecta a los nuevos contratos de alquiler que se firmen en zonas de mercado residencial tensionado.
Como regla general, la nueva renta no podrá superar la última renta que hubiera estado vigente durante los cinco años anteriores en esa misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la correspondiente actualización.
Pero el Real Decreto-ley mantiene una excepción que permite incrementar esa renta hasta un máximo del 10 % cuando se produzca alguno de determinados supuestos.
Entre ellos se encuentran haber realizado una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores; haber realizado actuaciones que permitan acreditar un ahorro de energía primaria no renovable de al menos un 30 %; haber realizado actuaciones de mejora de la accesibilidad en los dos años anteriores; o firmar un contrato de alquiler por un periodo de al menos diez años, o permitir al inquilino prorrogarlo voluntariamente hasta alcanzar ese periodo.
Por tanto, es importante matizar algo:
No significa que cualquier propietario pueda subir ahora el alquiler un 10 %.
La regla se refiere a nuevos contratos sobre viviendas situadas en zonas declaradas tensionadas y exige que se pueda acreditar al menos uno de los supuestos establecidos legalmente.
Tampoco se trata de una ayuda que haya que solicitar. Es una regla sobre la determinación de la renta del nuevo contrato.
2. Los propietarios podrán reducir hasta el 100 % del rendimiento del alquiler en el IRPF
El Real Decreto-ley también reforma profundamente la fiscalidad del alquiler de vivienda.
Y aquí hay que distinguir entre una bonificación y una reducción fiscal.
La norma establece nuevos porcentajes de reducción aplicables sobre el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de una vivienda. Dependiendo de las circunstancias, esa reducción puede alcanzar el 100 %.
Esto significa que, si se cumplen los requisitos para aplicar una reducción del 100 %, el rendimiento neto positivo sobre el que se aplicaría la reducción podría quedar completamente reducido a estos efectos.
No significa que Hacienda vaya a pagar al propietario el equivalente al 100 % del alquiler.
¿De qué depende la reducción?
Una de las principales variables será qué ocurra con el precio cuando se firme un nuevo contrato.
Por ejemplo, si el propietario que no tiene la consideración de gran tenedor reduce en más de un 5 % la renta respecto del contrato anterior, puede acceder a reducciones del 70 %, 85 %, 90 %, 95 % o incluso 100 %, dependiendo de cuestiones como la continuidad del mismo inquilino, la edad del arrendatario, la ubicación de la vivienda o que la nueva renta esté por debajo del índice de referencia.
Si la nueva renta no supera la del anterior contrato, la reducción prevista es del 50 %.
Y si el propietario decide aumentar la renta, la reducción fiscal va disminuyendo: será del 40 % si la subida es de hasta el 5 %; del 30 % si supera el 5 % pero no el 10 %; del 25 % entre el 10 % y el 15 %; del 20 % entre el 15 % y el 20 %; y del 15 % cuando la subida sea superior al 20 %.
Además, existen reglas específicas para viviendas que se alquilan por primera vez, alquiler social, viviendas rehabilitadas y determinados arrendamientos a jóvenes.
En otras palabras, el nuevo sistema pretende vincular parte del beneficio fiscal que obtiene el propietario con el precio al que pone la vivienda en alquiler y las circunstancias del contrato.
3. Vuelve una deducción estatal del 10 % para quienes viven de alquiler
El Real Decreto-ley incorpora también una nueva deducción estatal por alquiler de vivienda habitual.
Podrán aplicarla los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.
La deducción será del:
10 % de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual.
La base máxima sobre la que puede calcularse la deducción será de 11.630 euros anuales cuando la base imponible sea igual o inferior a 23.007,20 euros.
Para quienes tengan una base imponible superior a 23.007,20 euros pero inferior a 33.007,20 euros, esa base máxima se va reduciendo conforme a la fórmula establecida por la ley.
Además, existe otro requisito relevante.
Durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar podrán ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la vivienda alquilada, salvo que exista una resolución administrativa o judicial que impida utilizarla como residencia.
Una cuestión importante es que el nuevo texto no condiciona esta deducción a que el contrato de alquiler se hubiera firmado antes de 2015.
Por tanto, la norma abre nuevamente una deducción estatal por alquiler para contribuyentes que cumplan los nuevos requisitos, aunque su contrato sea posterior.
4. Préstamos de hasta 50.000 € para comprar la primera vivienda: mecanismo TU CASA
Otra de las grandes novedades del BOE es la creación del mecanismo denominado:
TU CASA.
Está dirigido a personas que quieran acceder a su primera vivienda habitual mediante hipoteca y que pueden pagar esa financiación, pero tienen dificultades para reunir la parte del precio que normalmente no financia el banco.
El mecanismo permitirá financiar el menor de estos dos importes:
el 20 % del valor de la vivienda o 50.000 euros.
El préstamo público será:
al 0 % de interés y sin comisiones.
Además, contará con un periodo de carencia equivalente al plazo de la hipoteca, con un máximo de 30 años, y posteriormente se dispondrá de un plazo de hasta 10 años para devolver el préstamo público.
Por tanto:
Los 50.000 € no son una ayuda a fondo perdido.
Es dinero que habrá que devolver.
El mecanismo será gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO).
Pero todavía no puede darse por abierta una convocatoria de 50.000 €
Este punto es especialmente importante.
El Real Decreto-ley crea jurídicamente el mecanismo TU CASA, pero el propio artículo 19 establece que los beneficiarios, límites, características de la financiación, importe inicial de la línea y procedimiento de solicitud deberán desarrollarse mediante un Acuerdo del Consejo de Ministros y los correspondientes instrumentos posteriores.
Es decir: la medida está creada, pero habrá que esperar a su desarrollo para conocer cómo y cuándo podrá solicitarse.
Una condición muy importante si utilizas TU CASA
Comprar utilizando este mecanismo tendrá una consecuencia permanente sobre la vivienda.
Las viviendas financiadas mediante TU CASA quedarán sometidas permanentemente a un precio máximo de transmisión.
En futuras ventas, el precio no podrá superar el precio de adquisición actualizado conforme a la evolución del IPC, aunque reglamentariamente podrán tenerse en cuenta determinadas actuaciones de rehabilitación o mejora. Esta limitación deberá constar en la escritura y en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, quien utilice esta financiación pública deberá tener muy presente que en el futuro no podrá vender libremente la vivienda al precio que marque el mercado.
5. ¿Qué ocurre si un inquilino vulnerable no puede pagar el alquiler?
El Real Decreto-ley introduce también una modificación importante en los procedimientos de desahucio por impago.
Cuando dentro de uno de estos procedimientos se acredite que el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, la Administración pública competente tendrá un plazo máximo de dos meses para actuar.
Podrá:
ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, si no lo hace, pagar al propietario o consignar judicialmente la totalidad de las cantidades reclamadas y las cantidades acumuladas hasta ese momento.
Durante esos dos meses, el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento quedarán suspendidos.
Si la Administración paga la deuda, se enerva la acción, finaliza el procedimiento y continúa vigente el contrato de alquiler.
¿Y qué pasa si transcurren los dos meses y la Administración no hace ninguna de las dos cosas?
Aquí aparece una de las novedades más llamativas.
Si no se proporciona una alternativa habitacional y tampoco se paga o consigna la deuda dentro de los dos meses, la Administración pública competente queda automáticamente subrogada en la posición deudora del inquilino.
Además, no se producirá el lanzamiento y el contrato continuará mientras se mantenga la situación de vulnerabilidad, hasta su expiración.
Por tanto, la frase simplificada de que “si el inquilino no paga, lo pagará el Estado” necesita un matiz importante.
No se trata de un seguro público de impago aplicable a cualquier alquiler.
Tiene que existir un procedimiento de los previstos por la norma, acreditarse la situación de vulnerabilidad económica y cumplirse el resto de requisitos legales.
Además, técnicamente la obligación corresponde en primer término a la Administración pública competente, mientras que el Real Decreto-ley establece que la Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas por los gastos derivados de esta obligación.
6. También se introduce una protección específica para pequeños propietarios
El nuevo régimen no contempla únicamente la situación económica del inquilino.
El Real Decreto-ley incorpora también una previsión específica cuando el propietario es una persona física titular de dos viviendas o menos.
Dentro del régimen de suspensión previsto por la nueva norma, el tribunal puede valorar la vulnerabilidad económica o habitacional de la parte demandante.
Y el texto establece expresamente que la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada no prevalecerá cuando el demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas.
Esto pretende diferenciar la situación de un pequeño propietario de la de grandes propietarios o determinadas personas jurídicas.
Además, el Real Decreto-ley refuerza la acreditación de la condición de gran tenedor mediante certificación del Registro de la Propiedad, en la que conste la relación de propiedades a nombre del titular.
No obstante, esto tampoco significa que cualquier propietario con una o dos viviendas pueda conseguir automáticamente un lanzamiento.
La previsión opera dentro del procedimiento judicial y del régimen concreto regulado por la norma, por lo que deben analizarse las circunstancias del caso.
Un BOE que modifica muchas más cosas que el precio del alquiler
Estas seis medidas son solo una parte del Real Decreto-ley 26/2026.
La norma también introduce cambios importantes en los alquileres de temporada y por habitaciones, modifica las reglas sobre actualización de rentas, regula determinados gastos que pueden repercutirse al inquilino, refuerza derechos de adquisición preferente y modifica otras figuras fiscales y relacionadas con la vivienda pública.
Pero para particulares, propietarios e inquilinos, las novedades que acabamos de explicar son algunas de las más relevantes:
- En determinadas viviendas de zonas tensionadas podrá elevarse la nueva renta hasta un 10 % si se cumplen las excepciones legales.
- Los propietarios podrán aplicar reducciones de hasta el 100 % sobre el rendimiento neto positivo del alquiler en determinados supuestos.
- Se crea una deducción estatal del 10 % para determinados inquilinos.
- Nace TU CASA, con préstamos públicos al 0 % de hasta 50.000 € para completar la financiación de la primera vivienda, aunque todavía debe desarrollarse el procedimiento.
- La Administración adquiere nuevas obligaciones cuando un inquilino vulnerable se enfrenta a un procedimiento por impago.
- La norma introduce también un tratamiento específico para propietarios particulares que sean titulares de dos viviendas o menos.
Importante: el Real Decreto-ley está vigente, pero debe pasar por el Congreso
La norma fue publicada en el BOE el 30 de septiembre de 2026 y, con carácter general, entró en vigor el 1 de octubre.
Sin embargo, al tratarse de un Real Decreto-ley, el Congreso deberá pronunciarse sobre su convalidación o derogación dentro de los 30 días siguientes a su promulgación.
Por tanto, habrá que seguir la tramitación parlamentaria para saber si el texto se mantiene en estos términos o deja de estar vigente.