La cláusula de anticipación en las hipotecas
Por Eli Defferary
"Todos los préstamos hipotecarios actuales y de años anteriores están afectados"
— Guillem Bou
Aunque no lo leas literalmente en tu contrato, todos los préstamos hipotecarios actuales y de años anteriores están afectados por un error en el cálculo de intereses que perjudica al consumidor.
Este error —común, sistemático y matemático— se conoce como “cláusula de anticipación”, aunque técnicamente no es una cláusula autónoma, sino un ajuste financiero que nunca se aplica correctamente en la práctica.
¿Qué es la anticipación?
Cuando contratas una hipoteca con un tipo de interés anual (por ejemplo, 4 % o 5 % anual), el banco debería cobrar ese interés al terminar el año.
Pero en la práctica, tú pagas cada mes. Es decir, estás adelantando parte del pago antes de que termine el año.
En finanzas eso tiene un efecto concreto: hay que realizar una corrección a la baja del importe de los intereses mensuales porque, aunque se use una fórmula de interés simple, el mecanismo general (cuotas, amortización, capitalización) es de interés compuesto. Y en el interés compuesto no es mismo el 12% anual que cobrar un 1% cada mes durante 12 meses (eso, consúltalo a un economista o matemático).
Si ese descuento no se hace, el banco cobra intereses como si todos los pagos fueran al final del año, algo que no corresponde con cómo funciona realmente tu hipoteca (pues pagas cada mes).
En otras palabras:
Es como cuando eres autónomo y anticipas el IVA cada trimestre. Sabes que estás pagando antes de tiempo y ajustas tu cálculo. En las hipotecas nunca se hace ese ajuste correcto.
¿Está recogido esto en alguna parte?
Sí — aunque no lo veas explícito en el contrato. En documentos públicos, como la Memoria del Banco de España de 1993, ya se hacía referencia a la necesidad de estos ajustes por anticipación en los préstamos.
Es una cuestión técnica de matemáticas financieras que debería haberse tenido en cuenta desde siempre.
¿Qué dicen los tribunales y el Banco de España?
Los tribunales están empezando a dar la razón a los afectados.
Ya existen resoluciones positivas del Banco de España y sentencias judiciales que consideran que este cobro extra de intereses es abusivo y debe corregirse.
Intervención en el Congreso de los Diputados sobre anticipación
¿Por qué en otros países se aplica y en España no?
Hay otra sorpresa: en países como Perú, los bancos consideran correctamente la conversión del interés anual a pagos mensuales y aplican el ajuste de anticipación en todos los productos financieros (hipotecas, préstamos, tarjetas, etc.).
Eso implica que un cliente peruano paga menos intereses que un cliente español en productos similares, simplemente porque ahí se aplican matemáticamente los descuentos por anticipación.
¿Por qué es tan importante reclamar?
Porque no es una cuestión de redacción del contrato:
✔ Es un error de cálculo financiero.
✔ Está afectando a todas las hipotecas.
✔ No se ha corregido a pesar de advertencias técnicas y resoluciones administrativas y judiciales.
Además:
Puede suponer dinero de vuelta para ti.
Reduce la cantidad de intereses que pagarás en el futuro.
Conclusión
La “cláusula de anticipación” no es un término que vas a ver literalmente en tu escritura hipotecaria, pero sí es una práctica matemática que afecta a cómo se te han calculado los intereses desde el primer día.
Es un ajuste que debería haberse aplicado correctamente desde siempre y que hoy día genera debate.
Si estás pagando intereses en una hipoteca, es probable que puedas recuperar parte de lo pagado de más. Hablamos de una media de 3 mil euros.
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Nuestros peritos matemáticos y financieros llevan años realizando informes para el Congreso, Banco de España, Consumo o Europa. Fuimos los primeros en descubrir e impulsar las hipotecas Redal y ahora también lo hemos hecho con la cláusula de Anticipación.