¿Qué es una hipoteca REDAL?

“Me he abstenido de airear errores judiciales de naturaleza financiera”

Artículo por Guillem Bou

El término de hipoteca REDAL no es sino el acrónimo de una expresión latina: Redito Ad Libitum, que se puede traducir como “devolución a voluntad”.

Esta cláusula ofrece al deudor la flexibilidad de realizar los pagos en cuotas inferiores a las establecidas en el contrato de préstamo o crédito hipotecario. Si al examinar el contrato de préstamo no queda claro cómo se debe pagar, cuánto debe pagarse mensualmente para la devolución del capital y cuánto queda por pagar a lo largo del préstamo, esto podría considerarse como una Hipoteca REDAL.

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Las hipotecas REDAL son ofrecidas por La Caixa a sus empleados en 1999 (documentación en Portal de Consumo del Gobierno Balear). Luego aparecen modalidades de REDAL limitado, donde el cliente establece la cuota dentro de ciertos márgenes (Hipoteca Caja Duero, Hipoteca fija Barklays). Éstos son los hechos. Sin embargo, las palabras dicen: “no caben en nuestro ordenamiento jurídico”.

Sentencias y principios financieros

Las sentencias estimatorias REDAL son tremendamente coherentes. Su fundamentación se halla en la primera ejecución hipotecaria sobreseída por dicho motivo: la ausencia del “iter matemático” (expresión literal que consta en el auto). El fallo es de 2017 y desde entonces se han paralizado numerosas ejecuciones que no llegaron a las audiencias (ante un caso REDAL, el banco se aviene a una solución negociada). Las sentencias desestimatorias REDAL son, en cambio, financieramente débiles, ya sea porque contienen afirmaciones como que las matemáticas son subjetivas (sic) o absurdos financieros (como reinventarse la fórmula del método francés).

Estos son los hechos: dos y dos son cuatro. Algunas palabras, en cambio, dicen que cuando una fórmula contiene la expresión “multiplicando por n” tanto da si la efectuamos “elevando a n” y que no se queje el prestatario. Menos mal que las entidades financieras no se dedicaban a fabricar aviones, construir puentes o a operar corazones.

Pronunciamiento de la autoridad financiera

El Banco de España comunicó a la DG de Consumo Balear, el 20 de diciembre de 2022, que “pero si, efectivamente, no hay pactada una fórmula o sistema de amortización del capital, ésta podría hacerse de cualquier modo que acuerden las partes”, es decir, que no hay un pacto concreto sobre el importe de las cuotas.

Anteriormente el Banco de España, el 24 de diciembre de 2021, ya había resuelto en el caso de hipotecas crecientes revisables CaixaBank que “la información facilitada es incompleta e impide conocer el sistema de amortización aplicable al préstamo” y, que respecto a lo sostenido por la entidad, “dichas afirmaciones no son lo pactado en la cláusula antes transcrita, ni tampoco es lo que aplica la entidad en realidad”. Hablando en plata: la entidad ni tiene carnet ni sabe conducir.

A esta resolución le han seguido una larga lista de similares, en las que el Banco de España ya no sabe cómo decirlo para que no resulte ofensivo. Sin más, la del mes pasado (4/12/2023) reza así: “Dicha conclusión vendría a validar que el contrato efectivamente no establece de manera clara y precisa el sistema de amortización del préstamo”. Pero esto no es nuevo, puesto que las resoluciones sobre falta de importe de las cuotas se remontan al año 2002. Este es el hecho: el Banco de España es la máxima autoridad financiera del país. He leído bonitas palabras que lo ignoran.

Primeras hipotecas REDAL

Las hipotecas REDAL son ofrecidas por La Caixa a sus empleados en 1999 (documentación en Portal de Consumo del Gobierno Balear). Luego aparecen modalidades de REDAL limitado, donde el cliente establece la cuota dentro de ciertos márgenes (Hipoteca Caja Duero, Hipoteca fija Barklays). Éstos son los hechos. Sin embargo, las palabras dicen: “no caben en nuestro ordenamiento jurídico”.

Sentencias y principios financieros

Las sentencias estimatorias REDAL son tremendamente coherentes. Su fundamentación se halla en la primera ejecución hipotecaria sobreseída por dicho motivo: la ausencia del “iter matemático” (expresión literal que consta en el auto). El fallo es de 2017 y desde entonces se han paralizado numerosas ejecuciones que no llegaron a las audiencias (ante un caso REDAL, el banco se aviene a una solución negociada). Las sentencias desestimatorias REDAL son, en cambio, financieramente débiles, ya sea porque contienen afirmaciones como que las matemáticas son subjetivas (sic) o absurdos financieros (como reinventarse la fórmula del método francés).

Estos son los hechos: dos y dos son cuatro. Algunas palabras, en cambio, dicen que cuando una fórmula contiene la expresión “multiplicando por n” tanto da si la efectuamos “elevando a n” y que no se queje el prestatario. Menos mal que las entidades financieras no se dedicaban a fabricar aviones, construir puentes o a operar corazones.

Pronunciamiento de la autoridad financiera

El Banco de España comunicó a la DG de Consumo Balear, el 20 de diciembre de 2022, que “pero si, efectivamente, no hay pactada una fórmula o sistema de amortización del capital, ésta podría hacerse de cualquier modo que acuerden las partes”, es decir, que no hay un pacto concreto sobre el importe de las cuotas.

Anteriormente el Banco de España, el 24 de diciembre de 2021, ya había resuelto en el caso de hipotecas crecientes revisables CaixaBank que “la información facilitada es incompleta e impide conocer el sistema de amortización aplicable al préstamo” y, que respecto a lo sostenido por la entidad, “dichas afirmaciones no son lo pactado en la cláusula antes transcrita, ni tampoco es lo que aplica la entidad en realidad”. Hablando en plata: la entidad ni tiene carnet ni sabe conducir.

A esta resolución le han seguido una larga lista de similares, en las que el Banco de España ya no sabe cómo decirlo para que no resulte ofensivo. Sin más, la del mes pasado (4/12/2023) reza así: “Dicha conclusión vendría a validar que el contrato efectivamente no establece de manera clara y precisa el sistema de amortización del préstamo”. Pero esto no es nuevo, puesto que las resoluciones sobre falta de importe de las cuotas se remontan al año 2002. Este es el hecho: el Banco de España es la máxima autoridad financiera del país. He leído bonitas palabras que lo ignoran.

De algunas sentencias, mejor no hablar en público

Por no ser ofensivo, porque tengo un respeto por la idea griega del Estado, me he abstenido de airear errores judiciales de naturaleza financiera. He explicado la situación, por ejemplo, a la Asociación AHINOR, que ya ha presentado una queja ante el CGPJ por la problemática de los errores financieros en las sentencias. He intentado seguir los canales que creo adecuados.

Personalmente, pienso que ya carga suficiente tienen jueces y magistrados como para que tengan que aprender los sistemas de amortización, temática de Económicas (y que es uno de los “cocos” de la carrera). Es obvio que, al no ser especialista, es fácil confundir a un juez, y en este punto tengo que felicitar a muchos abogados de la banca: mienten fenomenalmente. Con ello logran sentencias absurdas, como la que dice que la fórmula de los intereses determina las cuotas mensuales. Si esto fuera así, todos los contratos con fórmulas de cuotas serían contradictorios, puesto que dichas fórmulas no dan como resultado el “método” revolucionario que usted reproduce en su artículo.

Constatación del sistema REDAL

Por otra parte, releyendo lo que ha escrito, veo que usted explica bien que, con una cuota determinada de 1.076,97 euros, descuenta los intereses y obtiene la amortización. Perfecto. Y luego añade que, cuando el tipo de interés varíe, “…se vuelve a efectuar con el nuevo tipo de interés”. Llegados aquí la pregunta es obvia: ¿Qué nuevo importe de la cuota utilizará (porque como sabrá, la cuota total se recalcula al variar el tipo de interés)? Y usted me responderá: “Pues si el interés sube un poco, pondré una cuota de 1.100 euros y operaré igual”. No puedo estar más de acuerdo con usted: ha fijado a voluntad el importe de la nueva cuota. ¡Se ha acogido al sistema Redito ad Libitum!

Este es el hecho: su artículo muestra con claridad que hace falta un pacto sobre los nuevos importes de las cuotas. Lo muestra con su ejemplo. Solo debo añadir que el REDAL parte, por lo general, de la misma cuota que el sistema francés, por lo que no entiendo por qué considera que un perito se equivoca cuando así lo comunica al juez. A esta parte de su artículo no le veo la lógica, pues discutimos sobre la fase variable, no la fase fija.

Los afectados

Finalmente, vayamos a los hechos que nadie quiere recordar: los directores de oficina recibían pluses por firmar hipotecas, las entidades querían contratar hipotecas y a los prestatarios se les decía que alquilar era tirar el dinero. Los contratos ofrecían una cuota inicial tentadora y, si hacía falta rebajarla, se cambiaba el préstamo a cuota creciente (así superaba los controles de solvencia). “¿Qué pasará si sube el Euribor?”, preguntaba la pareja (veintitantos años, primer sueldo). “No os preocupéis”, respondía el director.

Si los hechos son los que son, y las palabras los contradicen, Quousque tandem abutere, Catilina, patientia nostra?